מה הדברים שצריך לשים לב אליהם בחוזה שכירות?
ישראלים רבים חותמים על חוזה שכירות כאילו מדובר בטופס טכני: קוראים מהר, בודקים את המחיר, את תאריך הכניסה ואת מספר הצ\'קים, וחותמים. הבעיה מתחילה אחר כך - כשמתגלה עובש בדירה, כשהמשכיר לא מתקן נזילה, כשהפיקדון לא מוחזר, או כשהשוכר רוצה לצאת מהחוזה ומגלה שאין לו סעיף יציאה
רוב סכסוכי השכירות מתחילים מחוסר תיעוד
עורך הדין האזרחי-מסחרי אסף פלג העוסק בדיני שכירות, נתקל שוב ושוב בשוכרים ובמשכירים שמגיעים לייעוץ רק אחרי שהמחלוקת כבר הסתבכה. במקרים רבים, הבעיה לא נובעת מחוסר צדק, אלא מחוסר ידע ותיעוד. מי שמבין מראש מה חשוב לבדוק בחוזה שכירות, ואיך לפעול כשמתחילה בעיה, יכול לחסוך לעצמו הרבה כסף, לחץ והליך משפטי מיותר.
עובש, נזילות וליקויים בדירה שכורה
אחת הבעיות הנפוצות ביותר בדירות שכורות היא ליקוי שמתגלה רק אחרי הכניסה לדירה: עובש בקירות, רטיבות, נזילה מהתקרה, ריח ביוב, בעיות חשמל, בעיית ניקוז או מזגן שלא עובד למרות שהובטח אחרת. לא פעם השוכר פונה למשכיר, מקבל הבטחות כלליות, והחודשים עוברים בלי תיקון אמיתי.
חשוב לדעת: דירה שכורה צריכה להיות ראויה למגורים. כאשר קיימים ליקויים שפוגעים בשימוש הרגיל בדירה, ובוודאי כאשר מדובר בליקויים שעלולים להשפיע על הבריאות או הבטיחות, השוכר לא חייב להסתפק בהבטחות בעל פה. עליו לתעד, לדרוש תיקון בכתב, ולשמור ראיות.
אם יש עובש בדירה שכורה, נזילה או רטיבות חמורה, אל תחכו. צלמו את הליקוי, שלחו למשכיר הודעת וואטסאפ או מייל, דרשו תיקון בתוך זמן סביר, ושמרו את כל התשובות. אם בעל הדירה מתעלם, התיעוד הזה יכול להיות ההבדל בין טענה חלשה לבין תביעה מסודרת.
יציאה מוקדמת מחוזה שכירות
אחת הטעויות היקרות ביותר היא חתימה על חוזה שכירות בלי סעיף יציאה. החיים משתנים: מעבר עבודה, פרידה, בעיה בריאותית, קושי כלכלי, שכנים מטרידים או דירה שהתגלתה כבעייתית. בלי סעיף יציאה ברור, השוכר עלול למצוא את עצמו מחויב לחודשים ארוכים של שכר דירה, גם כשהוא כבר לא יכול או לא רוצה להישאר.
לפני שחותמים על חוזה שכירות, חשוב לבדוק אם יש סעיף יציאה מוקדמת. סעיף כזה צריך לקבוע כמה זמן הודעה מראש נדרש, האם השוכר רשאי להביא שוכר חלופי, האם יש קנס, ומה קורה עם הביטחונות.
גם אם אין סעיף יציאה, לא תמיד השוכר חסר אונים. במקרים שבהם הדירה אינה ראויה למגורים, המשכיר לא מתקן ליקוי מהותי, או שהשוכר מצא שוכר חלופי סביר והמשכיר מסרב בלי סיבה עניינית, ייתכן שיש בסיס לטענה משפטית. עם זאת, לא כדאי פשוט לעזוב את הדירה ולהפסיק לשלם בלי הכנה. פעולה כזו עלולה לחשוף את השוכר לתביעה. עדיף לבדוק את החוזה, לתעד את המצב, ולפעול בצורה מסודרת.
מה עושים כמשכיר נכנס לדירה בלי רשות
גם אם הדירה שייכת למשכיר, בתקופת השכירות היא נמסרת לשימושו של השוכר. בעל הדירה אינו רשאי להיכנס לדירה ללא תיאום והסכמה. הדבר נכון גם אם הוא רוצה "רק לבדוק משהו", להראות את הדירה לשוכר הבא, או לוודא שהנכס שמור.
כניסה של משכיר לדירה בלי רשות עלולה להיחשב פגיעה בפרטיות והפרה של חוזה השכירות. אם זה קורה, חשוב לא להסתפק בשיחה עצבנית. שלחו הודעה כתובה וברורה: כל כניסה לדירה מחייבת תיאום מראש ואישור מפורש. אם הכניסות נמשכות, שמרו תיעוד ושקלו שליחת מכתב התראה.
פיקדון שלא הוחזר
פיקדון שכירות נועד להבטיח חובות אמיתיים, לא לשמש מקור רווח נוסף לבעל הדירה. אם השוכר שילם את דמי השכירות, החזיר את הדירה במצב תקין למעט בלאי סביר, וסגר חשבונות, המשכיר צריך להחזיר את הפיקדון או להסביר בכתב ובפירוט מדוע הוא מעכב סכום כלשהו.
כדי להגן על עצמכם, חשוב לבצע מסירת דירה מסודרת. צלמו את הדירה ביום העזיבה, תעדו מוני מים וחשמל, שמרו אישורי תשלום, ובקשו אישור על החזרת המפתחות. אם הפיקדון לא מוחזר, שלחו דרישה כתובה עם דדליין ברור. במקרים מתאימים, ניתן להגיש תביעה קטנה נגד משכיר בגין פיקדון שלא הוחזר.
שטר חוב, צ’קים לביטחון ואיומים מצד בעל הדירה
שוכרים רבים חותמים בתחילת הדרך על שטר חוב, צ’קים לביטחון או ערבויות, בלי להבין מה המשמעות. כאשר מתעוררת מחלוקת, חלק מהמשכירים משתמשים בביטחונות כאמצעי לחץ: "אני אפקיד את הצ’קים", "אני אממש את השטר", "אתם תשלמו על הכל".
אבל גם כאשר ניתנו ביטחונות, המשכיר לא רשאי להשתמש בהם כרצונו. מימוש ביטחון אמור להיות קשור לחוב אמיתי, נזק ממשי לדירה מעבר לבלאי סביר, או הפרה ברורה של החוזה. אם מדובר באיום כללי או בניסיון להעניש את השוכר בגלל מחלוקת, יש מקום לבדוק את הדברים משפטית.
במקרה של איום במימוש שטר חוב או צ’ק ביטחון, אל תתעלמו ואל תיבהלו. דרשו פירוט בכתב, בדקו את החוזה, ושמרו כל הודעה. לעיתים מכתב התראה מעורך דין יכול לעצור מהלך לא מוצדק עוד לפני שהוא מסתבך.
מטרדי שכנים, רעש וכלבים נובחים
לא כל בעיה בדירה מגיעה ישירות מהמשכיר. לפעמים הבעיה היא שכן שמרעיש בלילה, כלב שנובח שעות, ריח חזק שמגיע מדירה סמוכה, עישון שחודר לדירה או אשפה בחדר המדרגות. שוכרים רבים מניחים שאין מה לעשות, אבל במקרים חמורים ומתמשכים ייתכן שיש עילה לפעולה.
הדרך הנכונה היא להתחיל בתיעוד: לרשום תאריכים ושעות, לצלם או להקליט במידת האפשר ובכפוף לדין, לפנות לשכן, לוועד הבית ולעיתים גם למשכיר. אם מדובר במטרד משמעותי שפוגע בשימוש הסביר בדירה, ניתן לשקול מכתב התראה או תביעה בגין מטרד ועוגמת נפש.
דמי תיווך בשכירות
גם דמי תיווך עלולים להפוך למחלוקת. יש מקרים שבהם שוכר משלם דמי תיווך מבלי להבין מי הזמין את שירותי המתווך ומה בדיוק נחתם. לפני שמשלמים, כדאי לבדוק אם קיימת הזמנת תיווך בכתב, מי פנה למתווך, האם המתווך הציג את הדירה בפועל, ומה הוסבר לשוכר לפני החתימה. אם נראה שדמי התיווך נגבו שלא כדין, אפשר לבדוק אפשרות לדרישת החזר.
מכתב התראה לפני תביעה
לדברי עו"ד אסף פלג, אחד הכלים החשובים ביותר בסכסוכי שכירות הוא מכתב התראה מסודר לפני תביעה. לא כל מחלוקת צריכה להתחיל בבית משפט. לפעמים מכתב ברור, שמפרט את העובדות, מצרף ראיות, קובע דרישה ונותן מועד לתיקון או לתשלום, מצליח לפתור את הסכסוך לפני הגשת תביעה.
מכתב התראה יכול להתאים במקרים של פיקדון שלא הוחזר, עובש בדירה שכורה, נזילה שלא טופלה, משכיר שנכנס לדירה בלי רשות, מטרדי שכנים, דמי תיווך, שטר חוב או יציאה מוקדמת מחוזה שכירות. מעבר לכך, אם בסוף כן מוגשת תביעה, עצם העובדה שנעשתה פנייה מסודרת מראש יכולה לחזק את הרושם שהתובע פעל בתום לב ולא מיהר לבית המשפט.
איך להימנע מטעויות יקרות?
לפני חתימה על חוזה שכירות, קראו את החוזה כולו. בדקו סעיף יציאה, ביטחונות, אחריות לתיקונים, מועדי תשלום, אפשרות להביא שוכר חלופי, והוראות לגבי החזרת פיקדון. אל תחתמו על סעיפים שאינכם מבינים רק כי "זה חוזה סטנדרטי".
ביום הכניסה לדירה, צלמו הכל: קירות, רצפה, תקרה, חלונות, מוצרי חשמל, מונים, רטיבויות וליקויים קיימים. שלחו למשכיר הודעה מסודרת עם מצב הדירה. במהלך השכירות, נהלו מחלוקות בכתב ולא רק בטלפון.
בסופו של דבר, בדיני שכירות התיעוד קובע הרבה. שוכר או משכיר שמגיעים עם חוזה, תמונות, התכתבויות, קבלות ומכתב התראה נמצאים במקום טוב בהרבה ממי שמגיעים רק עם תחושת צדק.
משרד עו"ד אסף פלג נמצא בקריית אונו ועוסק, בין היתר, בדיני שכירות, תביעות קטנות וסכסוכים אזרחיים בין שוכרים למשכירים, וסכסוכי שכנים.
ליצירת קשר: 054-5829265
אתר אינטרנט: pelleg-law.co.il
אימייל: office@pelleg-law.co.il
המידע המסופק במאמר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
| דברו איתנו ב | |
| רוצים עוד פרטים? כנסו! | |
