מהם הגורמים החשובים ביותר בבחירת מיקום עבור נכס להשקעה?
כותבת המאמר הינה שרית שחם מאור יהודה, מלווה משקיעים, מרצה ויועצת לפיתוח עסקי בתחום הנדל”ן. לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן היא לא סתם סיסמה: מיקום הנכס הוא הגורם המכריע ביותר שיקבע את שווי ההשקעה העתידית ואת התשואה השנתית. להמשך קריאה - כנסו...
בעולם הנדל"ן, ישנה אמונה שאין עליה עוררין: "מיקום, מיקום, מיקום". ההחלטה היכן לרכוש נכס להשקעה היא לרוב הגורם המכריע ביותר שיקבע את הצלחת העסקה. מיקום איכותי יכול להבטיח ביקוש יציב, תשואה גבוהה ועליית ערך משמעותית לאורך זמן. לעומת זאת, בחירה במיקום פחות מתאים עלולה להוביל לקשיים במציאת שוכרים ואף להפסד כספי. כמובן שזה תלוי בסכום ההשקעה. אז איך בוחרים נכון? להלן הגורמים המרכזיים שיש לבחון לפני קבלת החלטה.
- מגמות דמוגרפיות וצמיחה כלכלית:
הגורם החשוב ביותר הוא האם האוכלוסייה באזור גדלה או קטנה, במילים אחרות הגירה שלילית או חיובית. מיקום אטרקטיבי מושך אליו אוכלוסייה של משפחות צעירות או סטודנטים. יש לבחון את שיעורי הילודה, הגירה פנימית, וגידול האוכלוסייה. במקביל, יש לבדוק את מצב הכלכלה המקומית: האם יש בה מקומות עבודה חדשים, מרכזי תעשייה או חברות היי-טק שמושכות כוח עבודה? מה שעוד מושך אנשים למגורים הם מרכזים רפואיים ואקדמאיים.
- תשתית ותוכניות פיתוח עתידיות:
כדי לקבל החלטה מושכלת, יש להסתכל לפיתוח העתידי של העיר. האם קיימות תוכניות ממשלתיות לפיתוח האזור? האם מתוכננים כבישים חדשים, קווי רכבת, מרכזי קניות, או פארקים ציבוריים? תוכניות פיתוח מסוג זה יכולות להזניק את ערך הנכס באופן משמעותי. יש לבדוק את קרבת הנכס לתחבורה ציבורית, בתי ספר, גני ילדים, בתי חולים ומרכזים מסחריים.
- רמת פשיעה ואיכות חיים:
משפחות ודיירים פוטנציאליים מעדיפים תמיד לחיות בשכונות בטוחות ושקטות. רמת הפשיעה באזור היא מדד חשוב שיש לבחון. במקביל, יש להתייחס לאיכות החיים הכללית: האם יש גישה לפארקים, מתנ"סים, בתי קפה, מסעדות ומרכזים קהילתיים? שכונה עם איכות חיים גבוהה תמשוך שוכרים איכותיים ותעלה את ערך הנכס.
- שיעור ההיצע והביקוש:
אחד הנתונים הקריטיים הם יחס ההיצע והביקוש במיקום מסוים. אם קיים ביקוש גבוה לדירות ומספרן מוגבל, מחירי הדירות והשכירות צפויים לעלות. לעומת זאת, באזורים עם היצע רב של דירות חדשות, מחירי השכירות יכולים להישאר סטטיים או אף לרדת. יש לבדוק מהו שיעור הדירות הריקות באזור ומה מספר הדירות הנמצאות בבנייה.
משקיעים רבים בשלב מסוים מוכרים את הנכס ומתקדמים לפרויקט הבא, זו סיבה מצויינת לבחון את ההצע גם לקניה באותו מיקום.
- מיסוי ומדיניות מקומית:
מדיניות הרשויות המקומיות יכולה להשפיע באופן דרמטי על עלות ההשקעה והרווחיות. יש לבדוק את שיעורי הארנונה, מיסים מקומיים, ותוכניות עידוד יזמים. העירייה שמציעה תמריצים ליזמים ומשקיעים, תורמת לפיתוח והשבחה עתידית של הנכס שלך.
ואם אסכם, בחירת מיקום נכון לנכס להשקעה אינה עניין של מזל אלא של מחקר יסודי ושיטתי. יש לבחון את כל הגורמים הללו כדי לקבל תמונה מלאה של פוטנציאל ההשבחה באזור. זכור, נכס במיקום מעולה תמיד יהיה נכס בעל ערך גבוה יותר.
